Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке

Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке

Риск неизбежен при совершении покупки квартиры. Знание и соблюдение некоторых нюансов поможет минимизировать возможные потери:

  • Выбор дома. Изучите рынок недвижимости, подберите подходящие для вас условия. Определитесь, какой именно вы бы хотели дом (панельный, кирпичный и т. д.), выберите подходящую планировку.
  • Изучение информации о застройщике. Эта организация будет полностью контролировать процесс строительства. Поэтому полезными данными будут следующие:
    • Сколько лет фирма работает на рынке строительства (желательно более 5 лет).
    • Добросовестный застройщик предоставит все необходимые вам документы – от свидетельства о государственной регистрации до планировок квартир. Воспользуйтесь услугами юриста, если вам трудно разобраться в документах, а также их достоверности.
    • Почитайте отзывы на интернет-ресурсах, пообщайтесь на форумах об этом застройщике.
    • Ознакомьтесь с перечнем готовых домов данной компании, можно съездить посмотреть эти дома и пообщаться с жильцами.
    • Выясните, насколько точно выполняются сроки возведения.
    • Поинтересуйтесь, в каких банках застройщик получил аккредитацию. Возможность получения ипотечного займа в банках на квартиру в новостройке является одним из признаков надежности компании.
  • Осмотр новостройки. Посетите строительную площадку, поговорите с начальником строительной бригады интересующего вас дома. Оцените, насколько быстро идет строительство.
  • Проверка документов. Застройщик обязан предоставить разрешение на строительство новостройки, а также проектную документацию. Помните, без этих документов строительная компания не имеет права начинать строительство дома, а, следовательно, и продажу квартир в нем.



Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке

Для потенциального покупателя крайне важно, чтобы застройщик выполнял свои обязанности, это свидетельствует о честности, а также желании строительной компании поддерживать свою репутацию. Часто получается обратное – представители застройщика пытаются побыстрее продать квадратные метры.

Обязанности застройщика перед покупателем

  • Получить разрешение на строительство. Этот документ застройщик получает, обратившись в департамент строительства и архитектуры. В течение 10 суток принимается решение. Копия предоставляется будущему собственнику жилья.
  • Опубликовать документы о государственной регистрации права и проектную декларацию. Публикация осуществляется, как правило, на сайте строительной компании. Также сотрудники компании обязаны представить их по первому требованию заинтересованных лиц.
  • Определить точные характеристики объекта недвижимости. Застройщик обязан предоставить информацию об объекте недвижимости:
    • определенное местонахождение (адрес);
    • общее количество квадратных метров (в том числе предназначенных для жилья);
    • материалы, используемые при строительстве;
    • к какому классу жилья относится объект (эконом, элитный).



  • Установить четкие сроки готовности и передачи инвесторам объекта недвижимости. Данные сроки иногда путают. Срок готовности – это срок, к которому дом должен быть сдан государственным органам по всем соответствующим правилам. Срок передачи инвесторам связан с датой подписания последним Акта о приеме передачи квартиры в собственность.
  • Определить окончательную стоимость квартир, порядок оплаты. Ценовая категория на квартиры (даже в пределах одного объекта) может существенно отличаться. На это влияют:
    • Этаж.
    • Наличие и количество балконов.
    • Этап строительства.
    • Расположение квартиры и других принципов ценообразования строительной компании.
    • Порядок оплаты также определяется застройщиком. Вариантов может быть несколько:
      • Полностью наличными.
      • С использованием средств банка.
      • В рассрочку.
      • По предоплате.
  • Ознакомить инвесторов с гарантийным сроком квартиры. Согласно ФЗ №214, гарантия на построенные дома составляет 5 лет, однако, и этот момент стоит прописать в договоре.

Виды договоров

Существует несколько видов договоров, которые составляются при заключении сделок по купле-продаже жилья. Часть из них являются законными – они регистрируются в государственных органах, а, следовательно, защищены законом. Остальные – несут наибольший риск.

Договор долевого участия (ДДУ)



ДДУ является самой надежной формой сотрудничества застройщика и инвестора, так как контролируется законом, в частности, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». 

Если строительная компания предлагает заключить ДДУ своему инвестору, это означает надежность застройщика. ДДУ регистрируются государственными органами кадастра и картографии.

Преимущества:

  • Договор строго регламентирован. В обязательном порядке указываются обязанности сторон, сумма договора, порядок оплаты, сроки, адрес (согласно генеральному плану), количество квадратных метров и даже номер квартиры.
  • Обеспеченность залогом. Если возникла ситуация, при которой застройщик был признан банкротом, инвестор сможет вернуть часть вложенных средств. Залогом является земля, на которой планируется или уже началось строительство.
  • Отсутствует возможность перепродажи застройщиком одной квартиры. Немаловажный факт обуславливается регистрацией ДДУ в государственных органах.
  • Несоблюдение сроков строительства грозит финансовой ответственностью. Компенсацию можно получить через суд либо по добровольному соглашению двух сторон.

Недостатки:

  • ФЗ №214 обязывает застройщика оповестить инвестора, в случае, если сроки строительства затягиваются (достоверно объяснив причину). Однако закон не устанавливает число таких оповещений и максимальный срок задержки.
  • При банкротстве строительной компании инвестор становится кредитором третьего порядка – это значит, что всю вложенную сумму, к сожалению, вернуть не удастся.



Договор уступки прав (цессия)

Этот договор также является законным, то есть регистрируется государственными органами. Принципы соглашения:

  • изначальный дольщик решает перепродать строящуюся недвижимость до получения прав собственности;
  • подписывается при обязательном уведомлении застройщика;
  • подписанный застройщиком и изначальным вкладчиком ДДУ, нельзя изменить.

Стоит насторожиться, если недвижимость перепродавалась несколько раз.

Договор инвестирования

Подписывается между застройщиком и лицом (лицами), желающим вложить свои денежные средства (другие ценности) в строительство. Хороший способ увеличить свои сбережения.

Договор инвестирования может быть подписан на любом этапе строительства.

Существует много нюансов:

  • указать взаимные обязательства между застройщиком и инвестором;
  • прописать сроки и этапы строительства;
  • взаимные риски;
  • указать обязательное уведомление вкладчика застройщиком о ходе строительства, возможных изменениях в его осуществлении;
  • проверить грамотность составления договора с юридической стороны.

Предварительный договор долевого участия

Такой вид соглашения возможен и предлагается к подписанию застройщиком, если документы, подтверждающие право на строительство, не готовы. Но деньги за строящееся жилье просят внести уже на этом этапе.



Недостатки:

  • Нигде не регистрируется, а, следовательно, не несет гарантий инвестору.
  • Инвестор не вправе предъявить требования застройщику на недвижимость.
  • Предварительный договор предлагают подписать как временный документ, и после получения необходимых документов, переоформить на ДДУ. Но гарантий на последующее сотрудничество никто не дает, и доказать какое-либо отношение к квартире практически нереально даже в суде.

Положения договора

Необходимая информация, которая обязательно должна присутствовать в договоре:

  • Точные характеристики квартиры. Сюда следует отнести:
    • Адрес и номер дома.
    • Этаж.
    • Площадь в квадратных метрах (в том числе жилая).
    • Количество комнат.
    • Способ отделки помещения.
  • Срок передачи квартиры. Указывается конкретная дата, по истечении которой начинается просрочка.
  • Стоимость договора и сроки оплаты. В договоре должна быть прописана конкретная стоимость квартиры. Отдельно указывается сумма предоплаты, остаток платежа и конкретная дата уплаты этого остатка, согласно установленному порядку расчетов.
  • Срок гарантий на квартиру. Указывается в договоре в обязательном порядке, согласно действующему ФЗ № 214, составляет 5 лет.

Пакет документов для застройщика

  • Инвестиционный контракт. Представляет собой базовый документ, в котором указаны условия строительства дома:
    • Планируемая инфраструктура.
    • Количество квартир в доме, бесплатно предоставляемых населению.
    • Сроки и этапы строительства.



  • Разрешение на строительство. Отсутствие у застройщика этого разрешения должно быть поводом для отказа подписания договора, так как без его наличия компания не имеет права начинать застройку. Следует учесть, что юридическое лицо в этом документе должно совпадать с наименованием организации и в других документах.
  • Государственная регистрация права собственности. Согласно закону, изначально застройщик оформляет недвижимость на себя, и только после этого заключает договора.
  • Протокол предварительного распределения квартир. Представляет собой таблицу, в которой занесены сведения о квартирах жилого дома, с указанием занятых и свободных квартир.
  • Постановление органов власти. В этом документе дается информация о строительстве на определенном участке земли жилого дома или района. Также указывается общая площадь застройки, название квартала (района), наименование Заказчика-Застройщика.

Покупка через агентство недвижимости

Помощь в приобретении квартиры оказывают агентства недвижимости. Организации обладают большой базой данных о застройщиках, их проектах и деятельности. Также они оказывают услугу юридического сопровождения сделки, естественно, за определенное вознаграждение. Среди многочисленных агентств нужно выбрать наиболее подходящее.

На что же следует обратить внимание:

  1. Стабильность и имидж компании. Обратите внимание на то, как долго работает агентство, сколько в его штате сотрудников, имеет ли фирма свой сайт, широкий ли спектр услуг оказывает. Проанализируйте отзывы на форумах в интернете, в СМИ. Расположение офиса ближе к центру города, красивая вывеска, реклама, презентабельное состояние офиса – все это немаловажный показатель хорошо развивающейся фирмы.
  2. Опыт работы. Срок работы агентств недвижимости говорит об их накопленном опыте, количестве проведенных сделок. Очень важно качество работы сотрудников, их контакт с застройщиками и клиентами.
  3. Наличие сертификатов и дипломов. Наличие этих документов говорит о серьезности работы агентства, его продвижении на рынке недвижимости, желании заявить о себе, о росте профессионализма. Обратите внимание на то, когда и кем выданы вышеуказанные документы, существует ли положительная динамика развития фирмы.
  4. Стоимость услуг. За свои услуги агентства просят вознаграждение. Будет это фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры – решает само агентство. Стоимость и порядок расчетов за услуги агентства указываются в дополнительном соглашении либо в приложении к договору. Полезно указать все виды услуг, оплаченные вами.
  5. Рекомендации. Самым лучшим способом выбрать агентство, которое будет сопровождать такую важную сделку, как покупка квартиры – это рекомендации знакомых, родственников, коллег. Уже столкнувшись с подобной проблемой, они помогут разобраться в плюсах и минусах агентств.



Покупать квартиру в новостройке собственными силами или прибегнуть к помощи третьих лиц – дело сугубо добровольное. Подойти к этому вопросу нужно серьезно и внимательно, учитывать все факторы риска.

Как обезопасить себя?

Внимательность и ответственность, знание законов – то, что необходимо для приобретения жилья. Не стесняйтесь спрашивать документы, интересующие вас. Оформите сделку в присутствии юриста, в случае неуверенности в собственных силах. Грамотно оформленные документы – первый шаг к успешной покупке.

Сравните цены и откиньте варианты с самой низкой ценой – возможно, это лишь средство привлечения покупателей.

Просмотрите документацию застройщика:

  • устав;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство ОГРН;
  • свидетельство о внесении в государственный реестр юридических лиц;
  • проектная документация.

Не вносите предоплату до подписания договора. Каждое незаконное действие строительной компании должно вас насторожить.

Немало трудностей стоит пройти, чтобы приобрести долгожданное жилье. Но это ваш будущий дом, именно ваши средства будут использованы при его покупке. Будьте внимательны и удачи!

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Как открыть больничный лист пошаговая инструкция

Больничный лист — это соответствующий документ, который по установленной форме фиксирует вашу нетрудоспособность за определённый ...

Рассказываем, что нужно для подачи заявления в ЗАГС

Многие пары годами проверяют свои отношения, прежде чем вступить в законный брак. Решение это сложное ...

Как правильно написать досудебную претензию на страховую компанию

Постоянный рост рынка оказания страховых услуг выгоден пользователям. Это дает возможность получить существенные преференции в ...

Как разделить ипотечную квартиру и непогашенные кредиты при разводе?

Бракоразводный процесс всегда связан с юридическими проблемами, которые касаются раздела совместно нажитого имущества. Если данное ...

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого ...

Как вступить в наследство после смерти матери

Нередко встречаются в нашей жизни ситуации, когда требуется вступить в права наследства. Но проблема в ...

Что такое жилищные субсидии и как их получить?

В любом государстве проживают граждане с разным уровнем жизни: кто-то зарабатывает больше, а кому-то непросто ...

Пенсия государственного гражданского служащего практические советы

Государственная гражданская служба ГГС — это процесс работы на занимаемом посту в РФ в государственных ...

Бесплатная медицинская помощь

Право на бесплатную медицинскую помощь является одним из важнейших юридических аспектов в российском законодательстве. О ...

Наследование долей в ООО: на общих основаниях, но с ограничениями, обозначенными уставом

Среди наследственной массы, получаемой после умершего собственника, может быть не только недвижимость, земельный участок или ...

Коммерческий найм жилого помещения: условия сделки и типовой бланк договора

Под наймом помещения подразумевается договор, по которому собственник площади предоставляет его во временное пользование для ...

Разглашение врачебной тайны

Каждый российский гражданин имеет право на сохранение в тайне информации о факте обращения в медучреждение ...

Как происходит оспаривание отцовства или материнства?

Оспаривание отцовства подразумевает под собой особую процедуру, при которой опровергается запись об отце ребенка, которая ...

Всё о договоре аренды квартиры

Сдавать в аренду жильё нужно правильно, так, чтобы потом не возникло множество проблем: квартиросъёмщики нередко ...

Заявление о разводе в мировой суд: написание по образцу

У многих семей в жизни наступает момент, когда приходит пора расставаться. В этом случае вплотную ...

Как составить заявление на прописку: образец заполнения

Почти для всех социально необходимых действий, связанных с обращением граждан в государственные учреждения, требуется территориальная ...

Как получить сертификат на материнский капитал в 2015 году?

Воспитание ребенка – занятие сложное и с моральной, и с материальной стороны. Уход за младенцем, ...

Налог на дарение недвижимости родственнику и не родственнику в 2016-2017 году

Недвижимость – обычно самое ценное имущество у наших сограждан. Жилищный вопрос у многих стоит достаточно ...

Как лишить наследства наследника по закону или завещанию в России?

Получение наследства в большинстве случаев позволяет улучшить благосостояние наследников или решить их жилищные проблемы. Однако ...

Коэффициент территории ОСАГО законодательная база

Что представляет собой территориальный коэффициент (КТ) Коэффициент КТ представляет собой значение территориального коэффициента ОСАГО и ...

Как получить бесплатно квартиру от государства

Кто обладает преимущественным правом на получение бесплатного жилья от государства? На каких условиях можно получить ...

Штраф за утерю паспорта в 2016 году

В предыдущей статье мы рассматривали какая ответственность последует за несвоевременную замену паспорта в 20 и ...

Расчёт страховой пенсии по старости в 2016-2017 году

Любому человеку раньше или позже придётся заинтересоваться размером будущей пенсии и произвести расчёт страховой пенсии ...

Как выселить квартирантов за невыполнение обязательств?

Довольно часто возникают моменты, когда арендаторами не выполняются определенные обязательства, гарантированные заключенным ранее договором. Еще ...

Рейтинг@Mail.ru