Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Долевое строительство считается одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости на современном этапе. Основанием для привлечения средств частных инвесторов выступает соответствующий договор. Большинство дольщиков не ознакомлены с рисками, существующими при его оформлении. Тем не менее, каждому инвестору необходимо знать свои права и обязанности застройщика. Такой подход гарантирует защиту вложенных средств.

Закон и специфика договора

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Название соглашения и его текст должны соответствовать требованиям ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Сама сделка считается специфической правовой конструкцией, которая содержит в себе элементы договора инвестирования, строительного подряда и оказания услуг.

Порядок его заключения, а также особенности предусмотрены не общим гражданским законодательством, а напрямую нормами указанного выше закона. Причем судебная практика выходит из того, что если между сторонами заключено соглашение, суть которого совпадает с договором долевого участия, но имеющее другое название, то правоотношения регулируются нормами ФЗ № 214.



Данная сделка подлежит государственной регистрации. Это требование делает невозможным применение различных мошеннических схем, вследствие которых одно и то же жилье продавалось нескольким разным инвесторам. Для регистрации договора с первым инвестором отводится десятидневный срок. Информация обо всех последующих сделках должна быть внесена в реестр не позднее пяти дней после их оформления.

Специфической особенностью данного договора выступает также то обстоятельство, что строится не отдельная квартира, а многоквартирный дом. Поэтому к кредиторам причисляют всех дольщиков, заключивших соглашение. Отдельный вкладчик не оказывает никакого влияния на проект будущего дома и его технические параметры. Поэтому перед оформлением бумаг ему следует ознакомиться с информацией как о самой строительной фирме, так и о будущем доме.

Проверка застройщика

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

В качестве застройщика может выступать исключительно организация. Причем начинать сотрудничество желательно с компанией, которая уже построила несколько объектов. Также при выборе застройщика рекомендуется обращать внимание на следующие критерии:

  • Своевременный ввод жилья в эксплуатацию;
  • Отсутствие претензий и судебных споров с вкладчиками;
  • Разумное соответствие между ценой и качеством жилья;
  • Наличие необходимой разрешительной документации.



Большинство разрешительных и финансовых документов находятся в свободном доступе, то есть, опубликованы на интернет ресурсе фирмы. При ознакомлении с ними следует обратить особое внимание на данные бухгалтерского баланса, а также заключение аудитора. Разрешение на строительство должно быть действующим. Потенциальному инвестору не помешает лично съездить на строительную площадку и удостовериться в ведении работ. Если они еще не начинались, а срок действия разрешения уже подходит к концу, то вполне вероятно, что компания потеряет право на пользование участком. В любом случае оформлять с ним договор довольно рискованно.

Разрешительная документация

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

К разрешительной документации, дающей право на возведение многоквартирного дома причисляют следующую:

  1. Разрешение на произведение застройки;
  2. Лицензия на осуществление строительных работ;
  3. Документы об отводе земельного участка;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды участка;
  5. Договор страхования гражданской ответственности застройщика;
  6. Проектная декларация.



Основополагающим документом является проектная декларация, которая содержит подробную информацию о строительной компании и будущем объекте недвижимости. Так, в ней указывается:

  • Наименование застройщика и его адрес;
  • Данные о том, кем была основана компания;
  • Информацию о финансовом положении организации;
  • Реквизиты разрешения на строительство;
  • Длительность выполнения работ;
  • Проект будущего дома;
  • Стоимость квадратного метра;
  • Наименование подрядных организаций и т. д.

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Этот документ подлежит публикации не позднее, чем за две недели до оформления соглашения с первым вкладчиком. Его обнародование является обязательным условием для привлечения денег от частных лиц. Информация в декларации может корректироваться в зависимости от результатов финансовой деятельности организации. В этом ситуации в нее вносятся изменения, которые обнародуются на протяжении десяти дней.

Нюансы в договоре

Любой договор участия в долевом строительстве имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать потенциальным инвесторам.



Прежде всего, нужно учитывать, что его объектом выступает отдельная квартира в жилом доме. Ее следует описать в условиях договора как можно более детально и точно. Так, в соглашении рекомендуется указать:

  • Ее номер в общем плане;
  • Общую и полезную площадь;
  • Количество комнат;
  • Наличие лоджий, балконов и других вспомогательных помещений;
  • Наличие оборудования и инженерных коммуникаций;
  • Способ отделки;
  • Стоимость квадратного метра и порядок осуществления взаиморасчетов;
  • Срок сдачи здания и гарантийный срок. Последний представляет собой период, на протяжении которого вкладчик вправе выказывать претензии касательно недостатков жилья, в том числе и скрытых. Как правило, он устанавливается не менее пяти лет.

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

В соглашении следует подробно оговорить условия оплаты. Так, если она приобретается в рассрочку, то следует указать количество, размер и срок оплаты каждого транша. Также нужно упомянуть способ проведения расчетов – за наличные, с использованием материнского капитала или жилищного сертификата. Неотъемлемой частью каждого соглашения считается экспликация будущей квартиры. Сделка оформляется в письменном виде и регистрируется в специальном реестре.



Типовой образец

Типовое соглашение должно содержать следующие пункты:

  • Название договора, дату и место его оформления;
  • Наименование сторон;
  • Предмет, которым в данном случае является обязательство инвестора финансировать строительные работы, взамен чего застройщик должен осуществить их в оговоренные сроки, ввести жилье в эксплуатацию и передать вкладчику квартиру;
  • Условия финансирования. В этом разделе указывается полный объем финансирования, а также порядок его осуществление (единовременным платежом или несколькими траншами);
  • Права и обязанности инвестора и застройщика;
  • Ответственность, наступающая при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств;
  • Непредвиденные обстоятельства;
  • Порядок обеспечения обязательств застройщика;
  • Особые условия;
  • Срок действия соглашения;
  • Полные реквизиты и подписи сторон.
Скачать образец договора в формате Word можно здесь.

В каких случаях заключается

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Договор заключается для оформления правоотношений между застройщиком и физическим лицом, инвестирующим деньги в строительство жилья.



Также вполне допустимо оформить такое соглашение, если организация имеет в собственности или временном пользовании участок, на котором разрешено возведение многоквартирного дома.

Для привлечения средств компания выпускает жилищные сертификаты, приобретение которых дает вкладчику право на получение квартиры. Правоотношения между сторонами в этом случае также оформляются путем заключения сделки о долевом строительстве. И последний случай, когда можно оформлять соответствующий договор предполагает вступление гражданина в жилищный кооператив.

Предмет договора

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Самое важное значение в любом соглашении имеет его предмет. В договоре участия в долевом строительстве в этой роли выступает объект жилой недвижимости, который застройщик должен возвести с соблюдением требований проекта.

Необходимо максимально точно указать реквизиты будущего жилья, в том числе его номер на плане дома. Помимо этого обозначается техническая характеристика жилья:

  • количество комнат и вспомогательных помещений;
  • общий метраж жилья;
  • этаж, на котором будет расположена квартира;
  • наличие инженерных коммуникаций и т.д.



В свою очередь инвестор обязуется профинансировать строительные работы в размерах и порядке, установленных соглашением.

Стороны договора

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Сторонами соглашения являются инвестор и застройщик. В качестве инвестора рассматриваются физические лица, не имеющие намерения использовать жилье для предпринимательской деятельности. Закон не содержит никаких ограничений относительно национальности и гражданства вкладчиков. Соответственно оформить сделку может как россиянин, так и иностранец или лицо, не имеющее гражданства.

К застройщику предъявляются более строгие требования. Прежде всего, в этой роли может выступать только юридическое лицо. Также организация должна иметь в своей собственности или временном пользовании земельный участок, на котором разрешено возведение дома согласно проекту. Кроме того, компания должна оформить ряд разрешительной и проектной документации, перечень которой указан выше. И только после этого она получит право на совершение соответствующей сделки.

Существенные условия



К существенным условиям причисляют характеристику будущего жилья. Также необходимо прописать сроки осуществления строительных работ и указать конечную дату, не позднее которой квартира должна быть передана инвестору.

Со своей стороны застройщик должен проследить, чтобы в договоре был обозначен порядок финансирования. Немаловажным моментом считается определение штрафных санкций, налагаемых в том случае, если сторона проявила безответственность при выполнении условий соглашения.

Как свести к минимуму риски при заключении договора участия в долевом строительстве: видео-консультация

Что именно нужно учесть, чтобы не попасть в добрые руки мошенников? В статье было упомянуто, что процедура государственной регистрации исключает возможность обмана. Какие еще моменты следует знать, чтобы гарантированно получить качественное жилье по завершению этапа строительства?

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Сколько пенсия у Олимпийского чемпиона в России?

В России есть большое количество выдающихся людей, которые имеют значительные заслуги перед отечеством, например, олимпийские ...

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы?

То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов ...

Публичные торги по продаже недвижимого имущества

Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не ...

Срок исковой давности по уголовным делам

Законодательство РФ предусматривает срок исковой давности по уголовным делам, который является определенным периодом времени, на ...

Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда ...

Северный стаж для пенсии для мужчин в 2017 году

Для мужчин и женщин северный стаж для пенсии является одним из самых насущных вопросов, ведь ...

Сколько длится расторжение брака? Смотрим сроки в российском законодательстве!

Что такое бракоразводный процесс – понятно, наверное, каждому. Но вот то, как он оформляется и, ...

Зачем переводить накопительную часть пенсии в НПФ?

Типичная ситуация: клиент приходит в банк получить деньги, а ему между делом предлагают перевести накопительную ...

Получение нового жилья по договору мены

Улучшение жилищных условий – довольно важный процесс, который проходят многие граждане нашего государства. Для его ...

Мошенничество в сфере кредитования

Как известно, возможность получить быстрые деньги всегда привлекает мошенников, именно поэтому в сфере кредитования мошенничество ...

Накопительная часть пенсии будет заморожена на 3 года (решила бюджетная комиссия кабмина)

Бюджетная комиссия кабинета министров Российской Федерации в начале октября 2016 года приняла положительное решение относительно ...

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, ...

Стоимость вписывания человека в страховку

Факторы, влияющие на стоимость: Возраст водителя и его стаж: Стаж до трех лет, возраст до ...

С чего начать приватизацию квартиры – последовательность действий

На рынке недвижимости приватизация жилья рассматривается, как первичная сделка. По завершении процедуры квартира полностью принадлежит ...

Как провести свадьбу в тюрьме и какие для этого потребуются документы?

В жизни происходит всякое, и бывают такие случаи, когда женщины находят себе избранника, а в ...

Гражданские споры: неминуемы, но решаемы

Такие споры возникают по разного рода причинам, чаще как следствие нарушения обязательств, притеснения иных гражданских ...

Как можно выселить квартирантов при неоплате

При наличии недвижимости в которой, владелец не нуждается в использовании ее по назначении. Часто принимается ...

Правила и порядок выписки из квартиры

Выписка из квартиры или иного места жительства – довольно распространённая процедура. Она состоит всего из ...

Отказ от приватизации: процедура, как оформить, последствия

Приватизация, то есть передача занимаемого жилья в собственность нанимателей на бесплатной основе началась в нашей ...

До какого года продлили материнский капитал за второго ребенка: когда заканчивается?

За время, прошедшее с момента её введения, программа маткапитала (иначе его называют ещё семейным капиталом) ...

Можно ли родителям поменять фамилию ребенку после развода?

Содержание Правила присвоения фамилии ребенку Правовое решение вопросов о смене фамилии детей после развода Исключительные ...

Улучшение жилищных условий: материнский капитал на покупку квартиры

Благодаря такому инструменту как материнский капитал многие семейные пары могут позволить себе иметь больше одного ...

Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы

Продажа квартиры родственнику с точки зрения законодательства и процедуры оформления, пакета необходимых документов, не отличается ...

Как составить исковое заявление в суд самостоятельно? (образец формы/бланка)

Если вы решили подать исковое заявление в суд самостоятельно, то для избежания ошибок вам понадобится ...

Рейтинг@Mail.ru